賃貸借の敷金について
こんにちは。司法書士の岩永加寿美です。
わたしの同級生（いえ、学年が一緒というだけです
）の福山雅治くんが結婚されました。
おめでとうございます！
このニュースで仕事が手に付かなくなった女性が数多くいるとか・・・
まあ、その話題は横に置いておいて・・・
今日は、賃貸アパートの売買などの際の敷金の取扱いについてのことを少し書きたいと思います。
不動産の所有者が、アパートなどを建てて部屋を貸しているとします（大家さんです）
その場合、賃借人から契約時に敷金、礼金などの名目で賃料とは別にお金を預かるということがあります。
例えば、契約時に敷金は賃料の３ヵ月分となっていたとします。
敷金は、大家さんがお金を預かって、退去時に未払いの家賃や破損部分の修理費などがあった時に充てられるように留保しておくお金です。
ですので、退去時に未払い家賃や破損等がなければ、原則大家さんは全額返還しなければなりません。
だから、そのお金は賃借人のもので、大家さんが預かっているという考え方です。
ちなみに、礼金は賃借人から大家さんへのお礼のお金で、受け取った段階で大家さんのポケットに入ります（収入です）
しかし、賃貸借契約の中で「敷引ー家賃の２ヵ月分」という項目が定められていたとしましょう。
その場合、退去時に大家さんは、敷金１ヵ月分を返還すればいいということになります。
そこで！
不動産の所有者が、入居者がいるアパートを売却するとします。
新所有者が新しい大家さんということになります。
この場合、新しい大家さんは前の所有者の賃貸借契約をそのまま受け継ぐことになるので、
賃借人は、家賃の振込先が変わることはあっても、契約内容を勝手に変えられるとか追い出されるということはありません
（他に契約解除の理由がなければですが・・・）
一方で、新しい大家さんは退去時には、賃借人に敷金を返還する義務が生じます。
だから、アパートの売買の際には新所有者は、売買代金（買い主→売り主）とは別に敷金を引き継ぐ（売り主→買い主）必要があります。
以前は全額敷引きにして、敷金を返還しないということが当たり前のようにあってた時代もありますが、
今は、敷金は返還することが前提の預かり金ですので、きちんと賃貸借契約書や預かり敷金も引き継がなければ、
後で思わぬ請求金が発生することも！？
一番困るのは、売り主大家さんが賃貸借契約書を紛失してたりすることもあったりと、何事も教科書どおりにはいかない問題なのです・・
